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樓市迎“新變”,2大“逆襲”信號,3年來首次,內行:早有預料

每次談到房地產,都不免說到房價問題,因為在房地產里,房價是最直觀的表現形式,房地產發展過熱,房價就會上漲;房地產發展遇冷,房價就會下跌,這是一脈相承的關系。那么,在市場經濟下,我國的房地產在最理性狀態下,應該是什么樣子呢?

相信很多人沒有考慮過這個問題,在過去的20年里,我國房地產一路飆漲,從未見到過真正下跌的時候,房地產一股腦的熱,所以不曾想過樓市真實發展軌跡應該是什么樣兒。這一點從國家多次的定調中就可以知道,經濟發展360行,行行應該平衡發展,不能偏廢一個,在過去的幾十年里,房地產一枝獨秀,占據了過多的發展資源,所以導致了過熱的情況。

現階段,國家對房地產的基本定位是房住不炒,也就是說,房地產應該是理性發展的行業,不能過熱、不能過冷,要在穩健的尺度上發展下去,每一年的房地產調控目標都是促進樓市平穩發展。所以,很容易知道,房地產發展的本初面目就應該是:穩健理性。當下樓市,正在從高熱向著理性回歸,所以我們稱之為逆襲回來。從2016年起,樓市就迎來新的變化,2大“逆襲”信號,3年來首次,內行:早有預料。

01.樓市正在從幾年前的“高熱”逆襲到“溫熱”狀態,這是3年來的首次。

房價漲跌如何,一方面受到市場上的商品房供需關系影響,另一方面受到調控政策的影響,前者是基礎性的作用,后者是非常直觀的作用、立竿見影。在2016年以前的3年里,國家是極度鼓勵購房置業消費的,在樓市去庫存、低首付、寬松的貨幣貸款環境綜合作用下,刺激了一大波本來不準備買房的人走向了房地產市場,突然增多的購房需求,面對緩慢增加的商品房供應數量,房價上漲成為必然的結果,于是我們見到了2016年以前幾年全國房價高歌猛進。

不過,從2016年起,房地產的發展方向和速度正式轉變。在房住不炒的調控基調下,各大城市持續加碼調控政策,歷經2-3年的調控之后,房價終于在2019年進入平穩,根據國家統計局(最新)數據,2019年1-8月份全國平均房價終于出現了穩中有跌,數據顯示,1-8月份全國商品房成交面積達到101849萬平方米,商品房銷售額是95373億元,平均房價是9364元/平米,而2019年的7月份平均房價為9367元/平米,所以說下降了大約3元/平米,正是走上了平穩軌跡。

02.房地產規范制度頻頻襲來,發展從“高速度”向“高質量”逆襲,這是從2016年到2019年樓市醞釀了3年的另一個顯著變化。

房地產市場的逆襲,不僅表現在發展起步點的變化,更表現在市場進一步成熟和高質量發展方面,我們都知道,一個行業在初步萌芽成長時期,都屬于粗放型、基本無管控的發展狀態,各種行業規范、行業制度都是自發形成的約定俗成規范,隨著行業發展成熟,這些不健全的規范制度就會進一步加以約束和形成標準。

中國的房地產市場,經過過去20多年的快速發展之后,也經歷了同樣的發展道路,房地產市場形成了很多不利于市場長期高質量發展的規范和約定制度,例如商品房預售制、公攤面積等,都是在樓市發展過程中,由開發商制定并形成的統一規范,作為購房者而言,只能被動接受,雖然感到不合理但是也無可奈何。

房地產行業的規范,需要一步步穩妥實施,不過這也讓購房者看到了希望的曙光。例如為了規范房地產稅制的房地產稅,從2014年開始就呼之欲出,到2019年上半年再度被提及,房地產稅對樓市帶來的影響是什么?可能很多人仍然不知道,在這里樓市指聞用大白話說一遍,房地產稅本質上是一種財產保有稅,也就是只要你擁有這套房子就需要繳稅,與以往的房地產行業稅費不同,這種稅不可以轉嫁(因為不在買賣過程中發生,只在持有房產時出現,房子不出售也需要繳稅)。

這對于多套房的人而言,是一個不好的消息,也就是很多人說的,房地產稅一出來,多套房的人可能要吃虧的原因。根據新華社發表的《房地產稅咋征?專家:征收范圍和標準是立法關鍵點》文章表示,“房地產稅應該具有一定的免征面積”(目前沒有具體數據),但是超過這個免征面積的人就需要繳稅了,并且按照征收原則,房子越多,交的稅就越多,所以說在房地產稅開啟以后,多套房的人交的稅會越多,吃虧越大。

除了房地產稅對行業規范之外,還有近些年來一直被提到的取消公攤面積(本質上并不是取消,而是規范公攤行為)、取消商品房預售制等,2016年至2019年人民日報和新華社發文《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》發表了相同觀點,對“公攤面積”斥責,并說道“公攤傷民,亟需解決”,在不少城市和區域,對于取消公攤面積和取消預售制已經開始試點推行,目前效果積極,我們相信,這不僅僅是對購房者的利好,更是對我國房地產市場高質量發展的一次前進需求。

03. 樓市正在發生新變化!2個“逆襲”信號醞釀3年,曹德旺“忠告”成真?

其實,當下的樓市環境,對剛需和買不起房的人是利好的,但是對炒房者和多套房的人而言,則是不好的消息。因為樓市開始逆襲了,市場環境變了,買房機會和買房手法也因該跟隨變化,正如曹德旺的忠告說的那樣,現在的樓市環境逐漸讓炒房者難以生存,如果多套房不拋售,未來的處境可能更加困難。當下的樓市環境,曹德旺這種說法正在應驗。

為什么要恭喜無房人呢?主要是房地產市場讓剛需購房的時間和選擇性更充足了,在以往的樓市中,炒房者魚龍混雜其中,剛需買房往往在不明真相的情況下,被牽著鼻子走。而在當下的商品房買賣市場,多套房的人急不可耐地出售多余房產,開發商也正處于促銷打折階段,市場上買房主體重回剛需購房者,或許真的可以趁機買到心儀的好房子。

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